Az utóbbi időben már szinte csak képeket raktam fel, most végre írok egy rendes postot, mégpedig a lakástípusokról.

Ahogy egész Amerikában, úgy New Yorkban is alapvetően két fajta jogi kategóriába sorolhatók a lakások: lehetnek Housing cooperative-ok (röviden Co-op) vagy Condominiumok (röviden Condo). A New York-i ingatlanok kb. 85%-a co-op, a régebbi építésűek pedig szinte kizárólag ilyenek. Amerika többi részén jóval nagyobb a condók aránya.

OK, de mi ez a co-op?
A Co-op tulajdonképpen egy cég. Az egész ház vagy néha több ház is ennek a cégnek a tulajdonában van. Amikor lakást vásárolunk, akkor valójában a cégben vásárolunk tulajdonrészt és ezzel természetesen jogot is az adott lakás használatára. Ha el akarjuk adni a lakást, akkor mi is a cégrészt adjuk el.
Mire jó ez? Mivel a ház a cég tulajdona, a tulajdonosoknak (vagyis a lakóknak) sokkal több beleszólásuk van a ház életébe. Megszabhatják például, hogy ki költözhet be a házba és ezzel a jogukkal a gyakorlatban is élni szoktak. Mielőtt valaki co-op-ot vesz, igazolnia kell a biztos anyagi helyzetét, be kell számolnia a munkájáról és bizony még a magánéletével kapcsolatban is kérdezősködhet a Board of Directors vagyis az igazgatótanács. A luxusházakban néha még a híres és gazdag színészeket vagy énekeseket is visszautasítják, ha zűrös életvitelükről ismertek. Az elbírálás ráadásul időrabló lehet és megvan az esély, hogy visszautasítanak. Ha azonban mégis bejutunk, akkor örülhetünk, hogy nem költözhet akárki a szomszéd lakásban. A co-opoknak általában szigorúbb szabályaik is vannak, például meg szokták szabni, hogy a vételár maximum mekkora része lehet hitel vagy hogy a lakás kiadható-e bérlőknek (ill. a bérlő kiadhatja-e másnak, ld. sublet).
A co-op céget átalában a házra bejegyzett jelzálog-hitel terheli, amit a cégnek vagyis a lakóknak közösen kell fizetni, emiatt a havi fenntartási költségek (magyarul közös költségek) magasabbak, cserébe egy része levonható az adóból. A co-op-ok a fentiek miatt általában olcsóbbak, mint a condók.

Mi a condo?
A Condo vásárlásakor a Magyarországon megszokott módon az ingatlan tulajdonjogát vesszük meg. Éppúgy, mint Mo-n. a közös helységek (folyosó, stb.) osztatlan közös tulajdonban vannak, itt is vannak közös képviselők (ill. képviselői testület), alapszabály, stb. Előnye az, ami a hátrány a co-opnál, vagyis itt nem kell jóvhagyni senkinek a beköltözést, szabadabban felhasználható a lakás és alacsonyabb a közös költség, a vételár ezzel szemben magasabb.


A fentieken kívül létezik még undivided co-ownership, ami olyan, mint egy co-op, de nincs cég, csak egy szimpla szerződés szabályozza a dolgokat. A harmadik jogi forma a leasehold vagy ground rent, amikor egy landlord tényleg csak a ház alatt lévő földet (telket) birtokolja és  nagyon hosszú távra szóló szerződéssel bérbe adja vagy lízingeli a telket a háznak. Mind az undivided co-ownership, mind a leasehold meglehetősen ritka.
Újabban megjelentek az ún. condop-ok, akit érdekel mi ez, olvassa el itt.


Olvasnivalók:
- Before you buy a co-op or condo
- Condo or co-op? What's the difference?
- New York City Real Estate 101 - Condos vs. Co-ops

Az alábbiakhoz NYTimes.com-os (ingyenes) regisztráció kell:
- What a Co-op Board Will Want to Know?
- Should Co-op Boards Set ‘Floor Prices’?
- Converting a Co-op to a Condominium
- If a Co-op Kills a Sale, Should It Say Why?
- Votes, Maintenance fees, Sublet fee